鄭州律師

受疫情、各地暴雨侵襲、經(jīng)濟(jì)下行等影響，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了巨大的考驗(yàn)，尤其是預(yù)售商品房延期交房的情況頻發(fā)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買的房子無(wú)法按時(shí)交房入住，僅來(lái)的不僅是經(jīng)濟(jì)上的損失，還會(huì)影響裝修合同履行、子女入學(xué)等問(wèn)題，而且延期時(shí)間長(zhǎng)太，還要擔(dān)心房子會(huì)不會(huì)變成爛尾樓。延期交房怎么維權(quán)？錦盾房產(chǎn)律師通過(guò)一則案例向大家解析這個(gè)問(wèn)題。

【案情介紹】
2018年，周女士購(gòu)買了XXX置業(yè)公司的一處商品預(yù)售房，雙方約定購(gòu)房總價(jià)120萬(wàn)，2019年8月20日前交付房屋。合同簽訂后，周女士依合同約定支付了首期房款60萬(wàn)元，但直到2020年9月15日置業(yè)公司才通知周女士收房，周女士在2020年11月份辦好了抵押貸款并支付購(gòu)房尾款60萬(wàn)。
周女士和XXX置業(yè)公司因延期交房違約責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題產(chǎn)生了糾紛，周女士認(rèn)為，按合同約定的違約金才日萬(wàn)分之0.3，太低了應(yīng)提高，而且違約金的日期應(yīng)從交房之日起開(kāi)始算，到實(shí)際交付日截止。但XXX置業(yè)公司認(rèn)為是疫情導(dǎo)致無(wú)法按期完工，屬于不可抗力，不是公司的責(zé)任，即使要付違約金也只能按合同約定的比例支付，而且只能計(jì)算到2020年9月份。
【錦盾房產(chǎn)律師解析】
本案的爭(zhēng)議主要在于三點(diǎn)，違約金太低能不能主張?zhí)岣?、疫情屬不屬于不可抗力，以及違約金的起止期限的計(jì)算。
1、周女士覺(jué)得違約金約定過(guò)低，要確定能否調(diào)高違約金，有一個(gè)問(wèn)題需要注意，就是開(kāi)發(fā)商違約造成的損失究竟是多少，需要業(yè)主拿出證據(jù)來(lái)證明，比如，周女士可以參照本地同地段同類的房屋租金做為依據(jù)，主張違約金過(guò)低，請(qǐng)求增加。 2、疫情是否屬于不可抗力，這個(gè)要結(jié)合案件事實(shí)來(lái)具體判斷，如果開(kāi)發(fā)商提供證據(jù)，證據(jù)因疫情的不可抗力導(dǎo)致竣工驗(yàn)收遲延，比如，因?yàn)橐咔榉揽貙?dǎo)致員工無(wú)法工作，且沒(méi)有辦法克服等情況，可以被認(rèn)定為不可抗力，如果無(wú)法提供證據(jù)證明，就不能籠統(tǒng)地以疫情為由不承擔(dān)責(zé)任，法院也不會(huì)認(rèn)可的。
3、違約金起止期限計(jì)算，一般延期交房違約金，都是應(yīng)從交付之日起，計(jì)算到實(shí)際交付之日，但本案有一個(gè)特殊情況，即周女士接到交房通知了，但沒(méi)有及時(shí)辦理交房，因貸款未通過(guò)導(dǎo)致延期到11月份才辦理，這兩個(gè)月并不屬于開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，所以不能計(jì)入違約金的期限中。
【法院裁決要點(diǎn)】
XXX置業(yè)公司支付原告周女士逾期交房違約金，以60萬(wàn)為基數(shù)，以日萬(wàn)分之一為標(biāo)準(zhǔn)，自2019年8月20日起計(jì)算至2020年9月15日止，并向原告交會(huì)房屋。
買房遭遇延期交房，錦盾房產(chǎn)律師建議，業(yè)主在與開(kāi)發(fā)商交涉關(guān)于延期交房問(wèn)題的過(guò)程中，盡量通過(guò)微信、短信、紙質(zhì)材料等書(shū)面形式，這個(gè)更有利于保存開(kāi)發(fā)商違約的證據(jù)。保留好證據(jù)，可以先找開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決，協(xié)商無(wú)法解決，要盡快起訴司法程序進(jìn)行維權(quán)。